各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、单位：

《关于进一步理顺物业管理体制机制加强新时代社区治理工作实施方案》已经区政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

                     垦利区人民政府办公室

2024年11月27日

关于进一步理顺物业管理体制机制加强新时代社区治理工作实施方案

为加强我区住宅小区物业服务规范化管理，切实提升物业管理服务水平，进一步理顺物业管理体制机制，优化业主居住环境，根据《中华人民共和国民法典》《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>的通知》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《山东省物业管理条例》《东营市物业管理办法》等文件精神，结合我区实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，按照城市精细化管理要求，强化物业管理各方主体责任，优化物业管理模式，有序推进社区规范化、长效化管理，全面提升社区物业管理水平，提升群众获得感、幸福感、安全感。

二、工作目标

（一）坚持创新改革，理顺管理机制。理顺物业管理体制机制、落实镇（街道）属地管理责任、加强社区（村居）指导等重点任务，狠抓物业服务企业行为规范、业主委员会自治作用发挥等关键环节，提升全区物业管理水平。

（二）坚持问题导向，破解难点问题。坚持问题导向、民生指向，从社会最关注、居民最关心的物业管理难题入手，采取多种措施着力破解物业管理难题，提升社区居住环境。

（三）坚持突出重点，抓住关键环节。充分发挥职能部门、镇（街道）、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等在物业管理工作中的作用，加强社区党组织的领导作用，综合施策，提升社区治理水平。

三、工作任务

（一）党建引领，推动物业服务融入城市基层治理。

1．坚持和加强党对物业管理工作的领导。建立健全城乡社区党组织领导、居委会引导、业主委员会协调监督、物业企业服务、职能部门参与的五方联动工作机制，研究协调解决问题。各镇（街道）要加快推进业主委员会、物业服务企业成立党组织。

2．发挥党员作用，推进“双向进入、交叉任职”。鼓励机关企事业单位党员参选业主委员会成员，在业委会成立和换届时，通过镇（街道）社区党组织推荐业委会委员候选人等方式，引导党员参选业委会委员，确保业主委员会成员中党员比例不低于60%。鼓励党员业主发挥先进性作用，主动参与物业服务事务，推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，督促业主委员会和物业服务企业履行职责，参与物业服务，有效服务群众。

（二）推动社会治理和服务重心下沉。

推进社区环物委应建尽建。社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，经居民代表会议讨论决定，主任可由居民委员会成员兼任，成员由社区“两委”成员、网格员、楼长、业主代表，以及具有相关专业背景或者工作经验并自愿参与社区工作的居民担任，原则上每月召开一次会议。社区环物委主要负责协调处理环境和物业管理中的有关事项，督促业主委员会和物业服务人履行职责，负责指导社区网格员加强对物业服务人履职情况的日常巡查，劝阻、制止小区内违反环境和物业管理法律法规的行为，并按程序向有关部门报告。对不具备成立业主委员会条件，或业主委员会不能正常履行职责的，根据社区居民委员会的安排代行业主委员会职责，组织业主共同决定物业管理事项。

（三）严格规范业主委员会成立与管理工作。

1．完善业主委员会职能。业主委员会负责召集业主大会（业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由镇、街道负责组织业主召开业主大会会议），代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，监督其履行物业服务合同，了解业主、物业使用人的意见建议，督促业主按时交纳物业服务费，维护业主在物业管理活动中的合法权益。在物业管理区域内，积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，接受社区环物委的指导和监督，配合公安机关做好社会治安等工作。

2．规范业主委员会管理。一是规范业委会成立程序和换届选举工作。在筹备成立或改选过程中，加强对筹备组和业委会候选人的资格审查，规范业委会换届选举工作程序。二是规范业主委员会履职行为，将党组织设立情况纳入业委会备案要求，业委会要及时将执行业主大会决议情况、工作经费支出情况、业委会议定事项等向社区党组织报告，每年底向社区党组织述职。业主委员会应当严格遵守业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度。规范业主委员会印章管理，经业主大会授权，业主委员会可以委托镇（街道）或者社区居委会代为保管业主委员会印章，需要使用时，由业主委员会向镇（街道）或者社区居民委员会提出申请。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会成员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的社区居民委员会在镇（街道）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

（四）建立健全物业服务市场监管体系和动态考核制度。

1．完善前期物业招投标制度。建立公开公平公正的市场秩序，住宅物业（含同一物业服务区域内的非住宅物业）的建设单位应当依法通过招投标方式选聘前期物业服务人，鼓励非住宅物业通过招标方式选聘前期物业服务人。前期物业招投标工作应报区物业主管部门备案。落实《物业服务合同》备案管理制度，推荐使用《物业服务合同》示范文本，规范服务双方的权利和义务。

2．实施住宅小区物业服务质量综合评价机制。按照“一月一归集、一季一公示、半年一预警、年终一总评”的程序对住宅小区物业服务进行多维度、全方位考核评价，并实行动态排名公示。对每月投诉量全区前10位的项目，列入“红色预警”名单，约谈物业服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书，督促限期改正，实行重点监管；连续两个月投诉量居前10位的，列入“预淘汰”名单，督促物业服务企业进行专项整改；连续三个月投诉量居前10位的，列入黑榜名单，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清除出市场，促进全区住宅小区居住品质整体提升。

（五）探索建立物业服务费交纳个人诚信机制。

物业服务企业要不断规范物业管理，提高物业服务质量，加大物业服务费的收缴力度。积极倡导机关企事业单位工作人员带头缴纳物业服务费，探索建立部门联动惩戒机制，对拒不缴纳物业服务费、违法违章搭建、破坏公共绿地等不良行为，物业服务企业应在劝阻无效后上报社区及相关职能部门。

（六）落实属地管理责任。

镇（街道）要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。充分发挥社区调解委员会、调解室作用，逐步建立以社区为核心，业主委员会、物业服务企业、司法所、派出所为主体，区直相关部门参与的住宅小区物业纠纷调解机制，积极有效处置、化解各类矛盾纠纷。

（七）统筹社会服务资源供给，推进“执法进小区”常态化。

1．社区党组织负责整合社区信息、人力、资金等资源，统筹使用好各类服务阵地，组织开展形式多样的惠民服务活动。各单位要推动落实在职党员社区报到制度，鼓励引导机关党员参选业委会，在居住地发挥作用。深化以社区民情恳谈会、社区事务协调会为重点的协商共治机制，邀请社区党代表、人大代表、政协委员、老党员、老干部参与协商，组织群众开展互帮互助、加强自我管理，推动各方力量融入社区治理。发挥社区人民调解委员会作用，全力化解物业服务纠纷。

2．进一步落实“社区吹哨、部门报到”的常态化工作机制，实现属地与部门的良性互动。镇（街道）明确专人按照文明城市建设标准落实物业管理区域巡查、上报制度，结合赋权镇街工作，由镇（街道）统一召集，住房城建、城市管理、综合执法、自然资源和规划、发展改革、公安、市场监管、消防救援等单位及时配合，依法对小区内各类违法违规行为进行查处，形成监管合力，为小区物业管理工作营造良好环境。

四、保障机制

（一）加强组织领导。组建区理顺物业管理体制机制工作专班，区政府分管副区长任组长，成员由区政府办公室、区委组织部、区委宣传部、区委社会工作部、区委政法委、区法院、区发展改革局、区卫生健康局、区民政局、区司法局、区自然资源和规划分局、区财政局、区住房城建局、区市场监管局、区城市管理局、区综合执法局、区生态环境分局、区公安分局、区公安交管大队、区消防救援大队、镇（街道）等单位负责人组成。各成员单位应齐心协力、共同开展工作，定期组织召开社区物业管理工作联席会议，解决物业管理工作中出现的重大问题和突出矛盾，不断提高全区社区物业管理服务水平。

（二）严格责任落实。各相关职能单位、镇（街道）主要负责同志要全面抓、负总责，亲自研究部署，亲自督导检查；分管负责同志要具体抓、专门盯，深入一线，靠前指挥，将工作任务层层分解，逐级细化，确保各项工作有人具体抓、具体管。要结合城市精细化管理工作，研究制定物业服务企业、业委会考核实施细则，将业主满意度评价纳入考核内容，考核结果作为业委会换届的重要依据。

（三）加强舆论宣传。充分利用电视、报纸、网络、政务新媒体等载体，广泛宣传物业管理各项法律、法规和政策，选树一批管理创新、质优价廉的物业服务品牌企业，评选一批优秀业主委员会，增强全社会对物业管理的认识和理解，积极形成“小区是我家、物业管理靠大家”的良好氛围。

附件：垦利区进一步理顺物业管理体制机制加强新时代社区治理工作成员单位工作职责